「定借」を敬遠するあまり、
お値打ち物件を見逃していませんか?

業種
モバイル端末ゲーム開発M社
従業員数
60名
坪数
90坪

背景・課題

オフィスの移転を検討している企業の多くは、定期借家契約の物件を最初から除外して物件探しを行う傾向にあります。「契約期間が満了したら出て行かなければならないから」というのがその主な理由なのですが、少し考え方を変えれば「定借物件」は魅力的な存在になるかもしれません。イメージだけで切り捨ててしまうのは、もったいないことなのです。

急成長による人員増加で、オフィス移転が避けられない事態に

モバイル端末ゲームの開発を手がけるM社は、創業メンバー3名でスタートし、わずか6年で従業員60名・売上15億円の会社へと急成長を遂げました。しかし、ビジネスが順風満帆であるがゆえの問題も抱えていました。それは、手狭になったオフィスの問題。何度も移転の話は挙がっていたものの、実行に移すタイミングを見計らっているうちに時間ばかりが経ってしまっていました。ところが、スマホに対応するゲーム開発のため数名の中途採用を行ったこともあり、オフィススペースはいよいよ限界に・・・。もはや移転は避けられない状況でした。


仲介会社から提示された候補物件から「定借」を除外。しかし・・・

画像 そこで、オフィス移転に本腰を入れることとなったM社。担当者として物件探しを任されたT氏は、WEB検索を通じて出会ったザイマックスサガーシアの営業マンとアポイントを取りました。

「面談でこちらの希望条件を伝えたところ、後日、いくつかの候補物件を提示されました。そこから絞り込んでいく過程の中で、定借の物件を除外したんです。すると、営業マンの口から、なぜですか?もったいないですよ、との一言が・・・。正直、言われている意味がわかりませんでした」
候補物件から「定借」を外したT氏の行動に対し、営業マンから掛けられた思わぬ言葉。そこには意外な真実が隠されていました。



解決策

M社の事業計画をふまえた上で、「定借」を薦める営業マン

画像ザイマックスサガーシアの営業マンから改めて「定借」を除外した理由を尋ねられたT氏。そこで「期間が満了したら退去しなければならないから」と返答したところ、営業マンは再度「もったいない」と一言。M社が公開している中長期計画や採用計画等に目を通しながら、次のような話を始めました。
それは、M社がこれまでの6年間で2回のオフィス移転を行っていること。また、ザイマックスグループの統計データによると、実際に移転を実施した都心5区・100坪未満のテナントのうち、移転までの入居期間が5年以内だったものは65%を占めること。すなわち、こうした観点から考えると、定期借家契約も十分検討に値するはずだと言うのです。


表1 オフィス借り換えサイクルの平均値の推移
表1 オフィス借り換えサイクルの平均値の推移
対象:全国でザイマックスグループが管理するビルで2008~10年度に退去したテナント延べ1950社

表2 都心5区とそれ以外の地域のテナント借り換えサイクル
表2 都心5区とそれ以外の地域のテナント借り換えサイクル
株式会社ザイマックス不動産マーケティング研究所「テナントのオフィス借り換えサイクル調査(2008~2010年度)」より


定借のメリットを活かした「お得な移転」で、社内から高評価を獲得

デメリットのイメージが強い定期借家契約ですが、契約期間の更新や期間中の中途解約ができない代わりに、通常の賃貸契約よりも賃料や敷金が安いケースがほとんど。また、再契約が可能な場合もあります。M社に提示された定借物件は、5年後に貸主が自己使用することが決まっている特殊な物件で、再契約できる可能性はほぼゼロなのですが、交通の便が良くグレードもかなりいい物件であり、しかも好条件の割に賃料は極めて安く抑えられ、今の安い賃料相場で契約できれば、景気が回復しても貸主から値上げを交渉されることもありません。
M社の採用計画を見ると、5年後には再び移転することが自明であり、ランニングコストが抑えられることで移転コストも十分に吸収できます。それならば、定借もアリなのでは?というのが営業マンの真意だったのです。

結果的に、M社はこの物件に移転を決定しました。

「思いもよらない提案でしたが、説明を聞いて、なるほど!と思いました」と語るT氏。交通至便の立地で、スペースが広くなったのに賃料はダウン。「お得な移転」の実現で、社内から高く評価されたそうです。


ぎゅっと詰まったサガーシアのノウハウ!
必ずしもデメリットばかりではない定期借家契約

契約期間が決まっていることから何かと敬遠されがちな定期借家契約ですが、企業をとりまく状況次第によってはむしろ賢い選択になることも。メリットとデメリットを理解して、上手に利用しましょう。

【メリット】

  • 普通賃貸借契約よりも、賃料や敷金が低めに設定されている
  • 更新料が不要のため、長期契約の場合は特に経済的

【デメリット】

  • 更新ができない(再契約はできる場合も。ただし、賃料は値上げになる可能性が・・・)
  • 中途解約ができない
  • 次回の移転費用(保証金・仲介手数料・前払い賃料・共益費・引越し料金など)がすぐに必要となる